Duncan Grehan & Partners ist eine in Dublin ansässige Anwaltskanzlei, die für die rechtliche Beratung in sämtlichen Bereichen des irischen Rechts in allen Counties (Grafschaften) in der Republik Irland zugelassen ist. Wir sind besonders erfahren in der Beratung von Personen, die vom Ausland aus Immobilien in Irland erwerben und haben uns daher bereits mit den meisten der Schwierigkeiten, die auftreten können, befasst. Wir werden Sie gerne zu allen Aspekten in Bezug auf den Erwerb oder Verkauf von Immobilien überall in Irland beraten, seien diese auf den Wohnsitz bezogen, von kommerzieller oder von landwirtschaftlicher Art.

Für den Erwerb oder Verkauf einer Immobilie in Irland beauftragen der Käufer sowie der Verkäufer jeweils ihren eigenen Anwalt. Ein Käufer sollte immer einen Anwalt beauftragen, der unabhängig und nicht mit dem Anwalt des Verkäufers oder dessen Makler verbunden ist.

Wir können Sie mit Architekten, Gutachtern, Buchprüfern und Geschäftsführern von Banken oder anderen Kreditgebern sowie Versicherern bekannt machen. Wir werden alle notwendigen rechtlichen Formalitäten erledigen, um sicherzustellen, dass Sie an Ihrer irischen Immobilie hinreichendes Eigentumsrecht erlangen.

Bevor Sie einen Kaufvertrag eingehen, sollten Sie zunächst Kontakt mit uns aufnehmen, damit wir in Ihrem Namen die Konditionen überprüfen und sicherstellen können, dass Ihre Interessen ordnungsgemäß gewahrt werden.

Wir möchten Sie dabei auf die folgenden vier Punkte aufmerksam machen:

1. Die Vorgehensweise:

(i) Übersicht bezüglich des Verkaufs einer Immobilie – wenn wir den Verkäufer vertreten:

Wenn wir Anweisungen für den Verkauf einer Immobilie im Auftrag unserer Mandanten erhalten, werden die folgenden Schritte unternommen:

• Schriftlicher Versand unserer Kostenmitteilung und unseres Schreibens zur Mandatsaufnahme an den Mandanten.
• Beantragung der Herausgabe der rechtsbegründenden Dokumente bei dem Finanzinstitut des Mandanten.
• Überprüfung der Eigentumsurkunden und Anforderung jeglicher zusätzlicher Informationen oder Dokumente beim Mandanten und dann das Fortfahren mit der Vorbereitung der Kaufverträge und deren Übermittlung samt Rückmeldung zu dem Verlangen auf Auskunftserteilung über Grundstückseigentumsnachweise mit beglaubigten Kopien der rechtsbegründenden Dokumente an den Anwalt des Käufers.
• Unsere Beantwortung jeglicher vorvertraglichen Fragen, die der Anwalt des Käufers aufwerfen könnte.
• Sofern dessen Mandant mit den Verträgen einverstanden ist, wird er diese unterzeichnen und beide Vertragsausfertigungen an uns zurücksenden zusammen mit der restlichen Anzahlung, d. h. üblicherweise 10 % des Kaufpreises abzüglich der an den Makler gezahlten Reservierungsanzahlung, falls ein Makler involviert ist.
• Unsere Hinterlegung der Anzahlung auf unserem Anderkonto zur treuhänderischen Verwaltung, solange der Abschluss noch aussteht.
• Der Anwalt des Käufers wird zudem die abschließenden Anforderungen sowie den Entwurf der Kaufurkunde (Deed of Transfer bei registriertem Land und Deed of Conveyance oder Deed of Assignment bei nicht registriertem Land) zur Bewilligung übersenden.
• Unser Mandant besucht unsere Kanzlei und wir beraten bezüglich des Inhalts der Verträge, die dann vom Mandanten unterzeichnet werden.
• Rücksendung einer Ausfertigung des Vertrags an den Anwalt des Käufers mit Beantwortung der abschließenden Anforderungen.
• Gegebenenfalls beantragen wir im Namen unseres Mandanten eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bezüglich Kapitalzuwachssteuer (Capital Gains Tax Clearance Certificate (CG50A)) bei den hiesigen Steuerbehörden (Revenue Commisioners).
• Falls das Eigentum mit einer Hypothek belastet ist, erfragen wir die Ablösungssumme vom Kreditinstitut unseres Mandanten, weil die Hypothek am Tag des Transaktionsabschlusses abgelöst wird.
• Zwischen den Parteien wird ein Abschlusstermin vereinbart. Der Abschluss erfolgt gewöhnlich in der Anwaltskanzlei des Verkäufers.
• Wir bereiten eine Erklärung gemäß dem Family Home Protection Act und jegliche anderen relevanten Dokumente zur Unterzeichnung durch unseren Mandanten vor.
• Bevor der Abschluss erfolgt, erscheint unser Mandant in unserer Kanzlei, um die abschließenden Dokumente zu unterzeichnen und die Schlüssel sowie Alarm-Codes zu übergeben. Anderenfalls werden die Schlüssel an den Makler übermittelt, der diese herausgeben wird, sobald die Transaktion abgeschlossen ist und wir die Herausgabe der Schlüssel an den Käufer genehmigen.
• Wir werden für den Anwalt des Käufers jegliche Verpflichtungserklärungen ausstellen, d. h. bezüglich der Weiterleitung der Löschungsbewilligung an diesen hinsichtlich der Hypothek, Erledigung der Anfragen des hiesigen Grundbuchamtes usw.
• Beim Verkaufsabschluss übergeben wir alle rechtsbegründenden Dokumente an den Anwalt des Käufers.
• Wir werden den Verkaufserlös auf unserem Anderkonto hinterlegen, die gegebenenfalls vorhandene Hypothek löschen, unsere Gebührennote erheben und einen Scheck an unseren Mandanten in Höhe des Restguthabens aus dem Verkäufserlös ausstellen.
• Wir werden gelöschte (getilgte) Hypotheken bei den Kreditinstituten verfolgen und jegliche möglicherweise vom Anwalt des Käufers gestellten Anfragen beantworten, bis diese unsere Verpflichtungserklärungen vollständig erfüllt haben.

  (ii) Übersicht bezüglich des Kaufs einer Immobilie – wenn wir den Käufer vertreten:

Wenn wir Anweisungen von unseren Mandanten für den Kauf einer Immobilie erhalten, werden die folgenden Schritte unternommen:

• Schriftlicher Versand unserer Kostenmitteilung und unseres Schreibens zur Mandatsaufnahme an den Mandanten.
• Anlegen der Akte und Anschreiben der Anwälte des Verkäufers mit der Bitte um die Verträge und rechtsbegründenden Dokumente.
• Bei Vorlage prüfen wir die von den Anwälten des Verkäufers erhaltenen Verträge und rechtsbegründenden Dokumente, das von unserem Mandanten erhaltene Sachverständigengutachten sowie das vom Kreditgeber unseres Mandanten erhaltene Solicitor’s Mortgage Pack (sofern für den Immobilienkauf eine Hypothek aufgenommen wird) und übermitteln den Anwälten des Verkäufers jegliche vorvertraglichen Fragen.
• Wir werden jegliche zur Erläuterung durch den Anwalt des Verkäufers notwendigen vorvertraglichen Recherchen anfordern.
• Wenn wir überzeugt sind, dass die Verträge und der Rechtstitel in Ordnung sind, erscheint unser Mandant in unserer Kanzlei, wir beraten zum Inhalt der Verträge und der Mandant unterzeichnet die Verträge. Zu dem Zeitpunkt veranlasst unser Mandant die Überweisung der Anzahlung in der üblichen Höhe von 10 % des Kaufpreises auf unser Anderkonto abzüglich jeglicher an den Makler gezahlten Reservierungsanzahlung.
• Wenn unser Mandant eine Hypothek auf die Immobilie aufnimmt, werden wir die Unterzeichnung der notwendigen Formulare von dessen Kreditinstitut durch ihn veranlassen, welche wir mit dessen Mortgage Pack erhalten werden.
• Wir senden beide Vertragsausfertigungen und den Scheck für die Anzahlung an den Anwalt des Verkäufers. Wir werden zudem die abschließenden Anforderungen und den Entwurf der Kaufurkunde (Deed of Transfer bei registriertem Land und Deed of Conveyance oder Deed of Assignment bei nicht registriertem Land) an den Anwalt des Verkäufers senden.
• Rücksendung der anwaltlichen Verpflichtungserklärung an das Kreditinstitut des Mandanten und Bitte um Kreditmittel.
• Nach Rücksendung durch den Anwalt des Verkäufers, Überprüfung der abschließenden Anforderungen und Vornahme jeglicher Änderungen, die dieser möglicherweise, wenn überhaupt, an der Kaufurkunde vorgenommen hat.
• Ein Abschlusstermin wird vereinbart und wir weisen das Finanzinstitut unseres Mandanten an, den Kredit zu diesem Datum zur Verfügung zu stellen.
• Wir bereiten eine Erklärung gemäß dem Family Home Protection Act und jegliche anderen relevanten Dokumente für die Unterzeichnung durch unseren Mandanten vor.
• Wir werden abschließende Recherchen in Auftrag geben um sicherzustellen, dass keine Zwangshypotheken oder anderen Belastungen bezüglich der Immobilie eingetragen sind.
• Wir erstellen unsere Gebührennote unter Hinzufügung aller Auslagen einschließlich Registrierungsgebühren, Stempelsteuer, Law Searchers, Gebühren eines Commissioners, usw.
• Nach Vertragsabschluss kommt unser Mandant in unsere Kanzlei, um die Schlüssel abzuholen, falls diese nicht bereits vom Makler eingeholt wurden, und unterzeichnet die Kaufurkunde, Family Home Declaration, Hypothekenurkunde, usw.
• Beim Abschluss werden wir die durch unseren Mandanten zahlbare Stempelsteuer entrichten und die notwendige Stempelsteuerbescheinigung, die der unterzeichneten Kaufurkunde beizufügen ist, einholen.
• Die Dokumente werden dann bei der zuständigen Registrierungsbehörde eingereicht: Land Registry für registriertes Land, Registry of Deeds for unregistriertes Land.
• Wir werden jegliche möglicherweise durch die Registrierungsbehörden aufgeworfenen Fragen beantworten.
• Bei abgeschlossener Registrierung werden, sofern eine Hypothek auf der Immobilie lastet, alle rechtsbegründenden Dokumente aufgelistet und mit einem Eigentumsnachweis belegt und an das Kreditinstitut zurückgesandt.
• Das Kreditinstitut wird uns von unserer anwaltlichen Verpflichtungserklärung entbinden.
• Sofern die Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet ist, werden wir die Dokumente auflisten und unser Mandant holt diese in unserer Kanzlei ab und quittiert deren Empfang.

2. Versicherung

Nach Unterzeichnung der Kaufverträge bzw. beim Abschluss werden Mandanten die notwendige ordnungsgemäß Versicherungsdeckung veranlassen müssen.

3. Testamente/Letzer Wille

Wir können Sie außerdem zum Entwurf und der Errichtung eines Testaments in Bezug auf die Veräußerung Ihrer neuen Immobilie bei Ihrem Tod unter Berücksichtigung der irischen Rechtsanforderungen bezüglich eines rechtskräftigen Testaments sowie Steuerfragen beraten.

4. Steuern

Der Steuersatz ändert sich von Jahr zu Jahr. Wir empfehlen Ihnen deshalb, uns bezüglich einer gezielten Beratung zu kontaktieren und die Internetseite der irischen Steuerbehörden unter www.revenue.ie zu besuchen.

• Stempelsteuer - Seit der Einführung des Finance Act 2010 hat sich die Berechnung der Stempelsteuer vereinfacht, da bestimmte Entlastungen abgeschafft und die Werte vereinheitlicht worden sind. Der Stempelsteuersatz für Wohneigentum beträgt 1 % bis zu einem Kaufpreis von 1.000.000,00 € und 2 % auf den darüberliegenden Preis. Für gewerbliche Immobilien beträgt der Stempelsteuersatz seit dem 9. Oktober 2019 7,5 % des Kaufpreises. Falls es sich bei der Immobilie um einen Neubau mit einem Kaufpreis von weniger als 1.000.000,00 € handelt, beträgt die zahlbare Stempelsteuer 1 % des Kaufpreises abzüglich des Mehrwertsteueranteils und jeglicher im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteueranteil, der gegenwärtig 13,5 % beträgt, ist von Stempelsteuer befreit.
• Kapitalzuwachssteuer – Dies ist auf einen jeglichen bei der Veräußerung einer Immobilie erhaltenen Kapitalzuwachs (Gewinn), d. h. auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis, zu entrichtende Steuer. Gegenwärtig liegt der Satz bei 33 % auf den Zuwachs. Bei der Berechnung der Kapitalzuwachssteuer bezüglich der Immobilie können bestimmte Kosten berücksichtigt und abgezogen werden. Es gelten einige Befreiungen, wie beispielsweise die Möglichkeit, dass ein Verkäufer eine Steuerermäßigung aufgrund des privaten Hauptwohnsitzes geltend machen könnte. Falls ein Verkäufer über einen Anspruch auf eine vollständige Befreiung aufgrund des privaten Hauptwohnsitzes verfügt, dann wäre keine Kapitalzuwachssteuer zahlbar.
• Örtliche Grundsteuer – Seit 2013 ist diese jährliche Abgabe bezüglich Wohnimmobilien zu entrichten. Diese Steuer ist vom Wert der Immobilie abhängig und wird dementsprechend berechnet. Bei der Veräußerung oder dem Erwerb einer Immobilie in Irland wird diese Steuer am Abschlusstermin anteilmäßig umgelegt.
• Kommunalsteuern (Abgaben an örtliche Kommunalverwaltungen) - Derartige Steuern sind nicht für landwirtschaftlichen Besitz oder Wohnimmobilien zu entrichten. Kommunalsteuern sind für wirtschaftlich genutzte Räume, wie z. B. Büroräume, Geschäfte, Parkhäuser usw. abzuführen. Die Höhe ist je nach County (Grafschaft) unterschiedlich und wird jährlich festgesetzt.
• Servicegebühren - Viele Bebauungen werden über an eine Verwaltungsgesellschaft zu zahlende Servicegebühren verfügen. Diese variieren jeweils abhängig von der Größe der Bebauung und dem Finanzplan der Verwaltungsgesellschaft.